五环外不限套数、不计套数的新政，上周末反应很平淡。
北京大中介二手房的实时成交，周六328套，周日431套，共计759套，跟之前几周相比没有明显变化；新房效果稍好一点，有几个新盘发了周末喜报，但整体比较平淡。
预计后面随着天气降温,成交量可能缓慢增加，市场反应是符合预期的。
首先利好比较小，大部分人都觉得没用，认为五环外2套和无限套几乎没差别，就像2胎到3胎的政策一样。
实际上对五环内也是利好，大部分人还没完全理解到政策。
五环外的房子不再计入套数，变相增加了五环内的购买力。
举个例子：之前京籍家庭有两套五环外的，无法购买五环内，现在可以购买两套五环内的。
同理，单身=家庭，京籍单身也有两套五环内的购买资格。
大家也都说了，我是缺资格吗？我缺的是钱啊。
所以新政的作用，有利于不差钱但缺资格的改善购房者，相对明显一点的是利好五环外优质区域的改善盘，甚至是豪宅，比如发喜报的海淀改善新盘。
其次目前楼市还是熊市寻底的阶段，对利好免疫。现在每一次出利好，业主的第一反应就是能不能趁利好卖掉房子。
因为过去两三年，每次出利好，都会有人抢反弹入场，然后...就被套了。
所以到了真正的底部区域，利好的效果都会很短暂或者没效果，可以参考2014-2015年的楼市以及上证指数的所有底部。
跌倒底部区域，出利好没人抢反弹了，这是好事，跟金融市场一样，所谓“反弹不是底”。
但以中国人的赌性和超大羊群效应，我判断楼市没有圆弧底或者L型底，极大概率是尖底。在磨底之后，随着终极政策一起出来，房价也会突然起来。
楼市最终底部的确认，取决于多重因素：租金收益率、利率水平、经济好转、收入增长等等；当然最重要的是房价要有上涨的预期！
如果你看居民存款、居民新增长期贷款等等过去的数据，就会很悲观。
但如果观测领先的指标，就没那么悲观。
领先的观测指标应该包括10年国债收益率（无风险收益率）、股市的涨幅（牛市进行中）、大宗商品期货的涨幅等等。
对底部的有效性需通过情绪、估值、资金三维度验证，只能说现在接近底部，还没到底部，但估值正在接近，毕竟已经有南二环超过3%租金收益率的老破小了，已经跌回2012年，还能跌到哪里去呢？
周五发布了回龙观房价跌幅的文章《回龙观次新小区跌幅超过50%，码农区也崩了》，我个人认为租金收益率超过2.5%，已经接近底部了。
但最火的一条留言是-
“租金会继续下跌的，6-7000坚持不了多久，归根结底是码农崩盘了，现在互联网已经是清退模式了”
这条留言几百个点赞，是个很典型的悲观预期，甚至三年前A4纸和整治互联网平台期间都没这么悲观。
房价下跌所以会继续跌，租金下跌所以会继续跌，互联网回调所以会进入清退模式，有点过于线性思维了。
但我相信房价和租金不会一直跌，都是以纸币计价的商品，大家还不要过度相信纸币保值，迟早会通胀的。
而且本轮房地产大调整，自2020年的“三条红线”开始，是国家主动去杠杆，主动调整经济结构的，现在债务出清已经进入下半场，等债务彻底清理干净了，就会进入新的周期。
当然房地产的大时代已经过去了，未来新的周期，一定会分化，有的房子会继续涨，有的房子会没人要，因为时代和供需都彻底改变了。